"Заброшка" за миллион: почему загородные коттеджи стали никому не нужны

Людмила Бутузова

Вместе с бывалым риэлтором Вадимом едем в один из крупнейших поселков на юго-западе Подмосковья. 35 километров от Москвы. 3,5 тысячи домов, построенных в лесах и полях за последние 25 лет. Цены самые разные - от 80 тысяч до 10 миллионов долларов, участки от 8 соток до 5 гектаров.

Поскольку нам хотелось откровенных оценок и пояснений, то договорились, что называть местность не будем - чтобы не делать антирекламы и без того хилым как никогда продажам.

Первая остановка - у настоящего (по виду) барского дома с колоннами. В трехэтажном особняке - 800 кв метров, не считая подвала и огромного чердака с зимним садом. Участок - 50 соток с отличным дизайном, вековыми деревьями и цветниками. Кирпичные стены крепостной толщины.

Поначалу казалось, что особняк построен для большой семьи с прислугой и гостевыми апартаментами. Но внутри просто оторопь взяла: вау! А для кого гостиная на 250 кв метров? Какие балы тут проводить? А три спальни по 100 кв метров каждая - они для великанов?

- Хозяин в 80-е годы 10 лет в тюрьме сидел, а как вышел, решил, что никогда больше в тесноте жить не будет .- поясняет Вадим. - Вот "под себя" построил.

"Под себя" оказался и спущенный лет 15 назад бассейн с явными признаками строительного брака, и огромная биллиардная в подвале, и винная комната, и подземный гараж на две машины, который, судя по плесени на стенах, протекает зимой и летом и никогда не использовался по назначению (у него крайне неудобный въезд). Но главное в том, что весь дом нуждается в реновации - от переделки фасадов с треснутой штукатуркой до замены электрики и сантехники, устаревших и неэкономичных газовых котлов, окон, мебели... При таких объемах ремонт обойдется как минимум в 15-20 миллионов рублей. Что, по мнению Вадима, вполне допустимо при стоимости дома в 100 миллионов. Однако проблема в том, что найти покупателя с аналогичным вкусом невозможно!

- Люди насмотрелись современных проектов. Они практичны, разумны, энергоэффективны... А тут - каменный век. - резюмирует Вадим.

Да, кстати, в 300 метрах от барского особняка десятый год строится элитный поселок с новыми домами для знати. За 40- 100 миллионов рублей можно купить современный дворец. Из сотни объектов в продаже - каждый второй. Как говорится, выбирай - не хочу, но...

- Понимаешь, поселок строил очень известный дядька. В прошлом году на него уголовку завели за отъем земли у законных собственников - и он сбежал. - честно делится Вадим.

Если сбежал - значит, есть риск, что поселок надолго останется недостроенным. Помимо вида на пустыри и фундаменты между уже построенными домами, картину не красит увядание тех строений, что по несколько лет ждут покупателей. Например, на вьезде есть целый квартал таунхаусов и дуплексов с участками от двух до пяти соток. Заросшие сорняком газоны, мутные окна, облезлые ворота... И это - антураж элитарного поселения?

- Формат таунхауса как загородной квартиры, откуда люди каждый день ездят на работу, не работает. - поясняет Вадим. - Минку заново построили, Киевское шоссе, Калужское... а дорога в центр Москвы и обратно все равно занимает по полтора-два часа в одну сторону.

И это - лучшие подмосковные трассы! Жизнь на Горьковском, Щелковском, Рязанском, Новорязанском, Ярославском, Ленинградском, Дмитровском, Носовихинском, Варшавском шоссе делает ежедневные поездки в столицу нереальными. Никакого терпения не хватит стоять в пробках.

Но ведь в московском регионе есть масса небедных пенсионеров, которые мечтали в конце жизни наслаждаться радостями загородных усадеб круглый год, а не только летом. Почему они не скупают резко подешевевшие за последние 10 лет дома и участки?

...Управляющий коттеджным поселком бизнес-класса на Киевском шоссе - отставной военный лет 60-ти. Виталий Иванович расхваливает местные прелести. Тут тебе и общественный центр с кинотеатром, фитнесс с бассейном, два ресторана, магазин, пруд с рыбами и детские площадки на каждом перекрестке... Вот только на каждом четвертом доме - красные растяжки о продаже или аренде. Почему не живут пенсионеры?

- Живут, живут...- убеждает Виталий Иванович. - И бывшие министры есть, и генералы, и певцы с артистами, и отставные губернаторы.

- А дома кто продает?

- А те, кто не рассчитал своих доходов на пенсии.

И в самом деле, внешнее благополучие и благолепие стоит гораздо больше обычных российских пенсий. Годовой абонемент в фитнес-центр - 80 тысяч рублей, средний чек в ресторане у пруда - от трех тысяч на человека, платный детский сад и школа обходятся от 60 тысяч в месяц, килограмм мяса в магазине эко-продуктов "от фермеров" - от двух тысяч рублей... Правда, покупать продукты можно и в обычном супермаркете "Дикси" за пару километров от поселка. Но содержать современный коттедж площадью 200-300 кв метров - это уже проблема.

С одной стороны, стоимость ЖКХ (газ, вода, электричество, канализация, вывоз мусора, интернет, охрана, уборка снега на дорогах) обходится в 15-20 тысяч в месяц. Это больше среднестатистической пенсии в 15-17 тысяч. Тем более что никаких льгот в загородном жилье старикам не положено.

С другой, живя за городом, нельзя обойтись без автомобиля с постоянными тратами на бензин, ТО, страховки и налоги. Это еще тысяч 15-20 в месяц, не считая цены автомобиля.

Но самые большие затраты приходят, когда что-то неладно в доме. Заменить крышу на коттедже площадью 300 кв метров обойдется как минимум в миллион рублей, от 40 тысяч рублей встанет замена котла и т/д и т/п/. Список возможных расходов на ремонты и благоустройство - огромный. Как и стоимость услуг. Например, работа уборщицы обойдется в 3-5 тысяч за один день. Пенсионеры таким образом становятся перед выбором: тратить накопления (если они вообще есть), или - возвращаться в городские квартиры.

- Многие возвращаются, понимают, что жизнь в коттедже не тянут. - комментирует риелтор Вадим.

Ну а те, кто нуждается в постоянном врачебном присмотре или лечении, и вовсе оказываются в ситуации экзистенциального выбора. Проходить курс лечения в московской клинике и жить за городом - еще то испытание. А случись инфаркт или инсульт - за сколько времени приедет "скорая помощь"? И в какую районную больничку увезет? Большой вопрос, учитывая, что улицы и проездов коттеджных поселков могут быть перекрыты шлагбаумами, не имеют понятных для посторонних водителей названий и нумерации домов.

Есть и еще одно обстоятельство. По личным наблюдениям знаю, что многие их тех, кто покупал и строил большие дома 10-25 лет назад, искренне верили, что будут жить к старости большими семьями вместе со взрослыми детьми, внуками и радостными собачками. Увы! Поколение миллениалов не желают жить с "предками", а зачастую и оплачивать загородную жизнь.

Но кризис на рынке подмосковных домов вызвали не только и не столько пенсионеры-отказники.

Пока мы готовили этот материал, познакомились с одной удивительной мадам, которую возит личный водитель на "Майбахе" последней конфигурации. Восточная женщина по имени Мариам (имя изменено по ее просьбе) оказалась владелицей полусотни крутейших особняков в трех коттеджных поселках.

- В начале нулевых я вложилась примерно в 100 домов.- рассказывает Мариам. - И уже 20 лет почти продаю их в разной степени готовности.

Мы сидели в ресторане коттеджного поселка, из окон которого были видны как минимум три ее особняка с красными растяжками о продаже. За последние пять лет ей удалось продать всего пять домов. Начинала с продажи коробок без отделки. Потом стала делать ремонты внутри и даже завозить мебель. Теперь к объявлениям о продаже добавляет возможность аренды... А они все равно не продаются!

- Понимаешь, у нас новых богатых нет. Кончились. - говорит Мариам.

По ее наблюдениям выходит, что виной кризису - закупоренные социальные лифты в России. Кто основные покупатели загородной недвижимости бизнес-класса и выше? Нефтяники, газпромовцы, генералы всех мастей, чиновники- взяточники, сидящие на хлебных местах. И беда в том, что, однажды усевшись, человек сидит у кормушки до последнего, а потом делает все, чтобы его место заняли дети или другие родственники. И за последние 25 лет эта узкая группа лиц накупила недвижимости под завязку. Почитайте налоговые декларации депутатов и министров - там у каждого по несколько объектов недвижимости, по четыре-пять- шесть домов, куча квартир, участков... И они сдают посты наследникам, которым... уже никакая недвижимость не нужна!

Страсть к закапыванию миллионов в бетон и землю поубавилась и после введения налоговых деклараций. И если раньше каждую лишнюю копейку несли строителям, теперь трижды думают - а стоит ли светиться? А вдруг спросят, откуда у скромного служащего пара дворцов за миллиард?

- Вот если бы они там менялись, если бы вместо старых богатых приходили новые бедные, у которых ни кола, ни двора - тогда бы спрос на дома был постоянным. - горячится Мириам.

Но "они" не меняются. Того хуже: кризис потребления, тянущийся с 2014 года, делает из бывших богатых новых бедных. Владелец барского дома, с которого мы начали наш репортаж - сам по бизнесу строитель. Разорился на возведении двух поселков на Новой Риге. Если же брать статистику, то за пару лет число застройщиков-банкротов в России увеличилось вдвое, и сегодня лишь избранные компании в Подмосковье могут заявить, что не испытывают серьезных финансовых трудностей.

А тут еще новая напасть - миграция людей с деньгами из России за границу. Наш "проводник" Вадим предлагает посмотреть сразу три дома на одной тихой улице. Их хозяева - люди предпенсионного возраста - как-то враз решили, что коротать грядущую старость в московском климате - смерти подобно. Один уже переехал в Испанию, другой купил дом на Кипре, третий вернулся на историческую родину - в солнечную Грузию... Остались вполне себе крепкие и симпатичные коттеджи с ухоженными лесными участками от 15 соток и больше. В 2007 году за них предлагали от миллиона долларов - и большинство уходило влёт. Сегодня они не продаются. Даже за 300 тысяч долларов. Потому что оставшиеся на рынке загородной недвижимости строители перешли на откровенный демпинг.

- Какие 300 тысяч долларов за дом 200 кв метров?! - восклицает Вадим. - Если вы купите участок 15 соток по три-пять тысяч долларов за сотку ( а это цена Новой Москвы сегодня), то получится максимум 75 тысяч. Строительство дома под ключ из самых современных материалов обойдется около 70-100 тысяч долларов. Когда такую же цену называешь владельцам старых домов, они не верят и по-прежнему считают на миллионы...

Палки в костер рынка недвижимости подбрасывают и местные власти со своими прикормленными застройщиками. В радиусе 20 км от Москвы уже не найти сколько-нибудь заметного района без многоэтажных башен и кварталов. Дачные и коттеджные поселки окружаются бетонными "спальниками", либо разного рода промышленными конструкциями - как, например, некогда престижное Крекшино между Киевским и Минским шоссе. Теперь там бывшие поселки артистов и художников соседствуют с чудовищными, километровой длины таможенными складами.

По данным риэлторов, самые крупные посёлки, где жизни нет или она едва теплится, находятся в Дмитровском районе, Балашихе, Новой Москве, на Рублёвском шоссе и Новой Риге.

Самые скандальные проекты – КП «Барселона» и «Кленовая роща», продавцы которых просто кинули своих дольщиков и растворились где-то в оффшорных зонах. «Обманутые дачники» обоих поселков тщетно ходят по судам и устраивают акции протеста, но чиновникам их беды не слишком интересны. Бывают сюжеты и покруче. Заморожены грандиозные мегапроекты, расположенные недалеко от Новой Риги: «Остров Истра» (смена собственников) и Рузская Швейцария (уголовное преследование главы компании).

Причины массовых заморозок, по мнению Петра Кирилова, директора по маркетингу компании ОЛ-ВЭЙ, в каждом случае разные. «Одни девелоперы ждут, пока рынок будет готов принять их предложение, поскольку текущая финансовая модель не удовлетворяет конъюнктуре рынка, - рассуждает эксперт. - Некоторые продолжают предлагать продукт покупателям, но боятся вкладывать деньги в маркетинг и в стройку. Где-то проект перешел в новые руки, и владелец пока размышляет, что делать дальше или готовит реконцепцию».

Основатель компании FREEDOM Алексей Мороховец к разговорам о реконцепции относится с большим сомнением:

- Чтобы вернуть загородное Подмосковье на путь нормального развития, нужно сперва хорошенько изучить область,- говорит он. –Элементарно подсчитать, сколько, чего и как тут понастроено. Второй вопрос – для кого эти обособленные поселения, ставшие модными в конце 90-х? В то время ко мне часто обращались состоятельные люди из разной среды – как творческой, так и бандитской - с заказом на разработку концепции поселков. И у меня есть печальная статистика по этому поводу: из 44 случаев обращения за пять лет только один клиент вышел на законную стройку, но потом обанкротился. Это я к тому, чтобы было понятно, каким среди "загородных девелоперов" оказывается процент мечтателей, пожелавших пристроить куда-нибудь свой первый миллион, и мошенников, ухвативших первый подвернувшийся им участок земли. Те и другие начали строить, основываясь исключительно на своей фантазии и наглости... Поэтому когда меня спрашивают, что сейчас делать, чтобы улучшить ситуацию, я без всяких шуток отвечаю: снести все нахапанное и незаконно построенное, а уж потом можно было бы начать и возрождение.

Александр Дубовенко, учредитель агентства Green Wood, добавил, что отсутствие коммуникаций совсем не основная причина заброшенности поселков, есть и более весомые факторы.. В его теории обычно это происходит так: некий предприниматель покупает землю, делит её на куски и продаёт. После этого на территории могут начать строить, а могут не начать — фактически никто ни за что не отвечает. По идее собственник заинтересован, чтобы купленная им земля работала, он же деньги в неё вложил. Но проблема в том, что многие из этих участков были не куплены, а как бы «приватизированы» в обход правил. Причем людьми такого уровня, что и фамилию спрашивать страшно, и предъявлять претензии боязно – вполне может оказаться, что это и не чиновник вовсе, а авторитет из параллельного мира.

Такая дилемма сейчас у жителей Барвихи. Некто неизвестный построил десяток избушек не где-нибудь, а в 100 метрах от самой престижной трассы -Рублево-Успенского шоссе. Постройки по местным меркам довольно скромные - невысокие, бревенчатые и малоформатные. Часть в полной готовности, часть – пока только сруб без окон и дверей. Жителей нет, строителей отловить невозможно – при малейшей опасности разбегаются по лесу. Чей каприз под боком у Барвихи и зачем он здесь - загадка. Версий много, одна из них – кто-то из небожителей устроил гнездо для своих бедных родственников, а, может, и для себя – на случай опалы и ссылки в лесную глушь.

Как минимум два десятка коттеджных поселков, у которых, видать, совсем уж темная история, упрятаны так надежно, что наткнуться на них можно только случайно.

- Я, например, увидел кладбище коттеджей в 11 км от Москвы, на Дмитровском направлении,- рассказал «НИ» москвич-краевед Геннадий Полозков. – В интернете попадались похожие картинки, кто-то снимал сверху квадрокоптером, но точных координат не было, вычислить, где это, не удавалось. Весной гулял с собакой, чуть-чуть свернули с привычного маршрута и вышли на интересное место: посередине аккуратной опушки находятся шикарные, но недостроенные коттеджи. Издали смотреть – ну прямо сейчас — заезжай и живи. Охраны нет. Забора нет. Рядом дорога, я сам по ней ездил сотню раз, но заметить постройки невозможно, настолько ювелирно они вписаны в ландшафт и скрыты от посторонних глаз. Стал обследовать. По архитектуре видно, что проект дорогой, построено аккуратно, готовность, на мой взгляд, была процентов семьдесят. Но все, конечно, уже растащено, выбито, выворочено.

Причина "заброшки", на взгляд нашего исследователя, - самострой. И даже непонятно, что за лопух на это отважился, - лесная и водная зона, ни один надзорный орган в здравом уме не даст разрешение на жилье. А проект явно дорогой. О чем думали люди, когда вкладывались в него?

Спросим, если найдем причастных.

Начали с местной администрации, где об одном упоминании о заброшенном поселке телефонная трубка тяжело дышала и глохла на два - три дня. Что скрывали, непонятно. За это время уже другой источник, повыше, сквозь зубы, но все же рассказал «НИ», что в своё время коттеджи начал строить бывший министр финансов Московской области Алексей Кузнецов. Он слыл покровителем искусств, дружил со столичной богемой, по дружбе будто бы и подобрал культуре два лесных участка для строительства. Вопрос – законно это или незаконно – не стоял: «для начальства такого уровня запретов не существует, все решаемо».

Карьера Кузнецова закончилась уголовкой: чиновника обвинили в расхищении муниципальной собственности на сумму 11 миллиардов рублей. Стройка встала, коттеджи остались бесхозными.

Впрочем, у любого заброшенного поселка есть второй шанс, - утверждает генеральный директор VescoGroup Алексей Аверьянов. К этому подталкивают как минимум два объективных обстоятельства: спрос на загородные объекты в Подмосковье с 2013 года сократился на 30%, а доля заброшенных посёлков достигла 35% рынка.

Вопрос только в затраченных усилиях, на которые готов сам застройщик. Ведь чаще всего, чтобы исправить допущенные ошибки, приходится возвращаться на несколько шагов назад, а то и вовсе – к самым истокам, снося уже возведенные конструкции и с нуля создавая новую концепцию. К сожалению, большая часть «поселков-призраков» уже не нужна их правообладателям. Некоторые участки вовсе выгоднее отдать по себестоимости с вычетом затрат, необходимых на снос существующей застройки. Сейчас этим занимаются не очень активно, но инвесторы многоэтажного жилья все чаще проявляют интерес к заброшенным объектам, ведь многие из них расположены на престижных направлениях и потенциально обладают высокой ликвидностью. Все, что плохо лежит, город все равно проглотит, эксперты советуют девелоперам отдать добровольно - с небольшим наваром для себя и компенсацией незадачливым покупателям непостроенных коттеджей.

Но эксперты не испытывают оптимизма и по отношению к состоявшимся и давно обжитым поселкам..

- Мне представлялось, что более - менее понятное будущее у проектов в зоне получаса езды от Москвы, - заявил «НИ» Алексей Мороховец. - По разным шоссе это может быть от 20 до 50 км от МКАД, где дома позволяют рассматривать покупку не в статусе «второго дома» или дачи, а в качестве места для жизни, постоянного, для всей семьи, включая работающих в городе родителей. У проектов в зоне далее часа езды от Москвы на ближайшие 20-30 лет перспектива не просматривалась, и лучшее, что могли бы сделать собственники – избавиться от обременительного дома, пусть и с большим дисконтом. Сейчас я думаю иначе. Подмосковье застроят так, что ближние поселки окажутся в центре городов. Возможность жить на природе останется только у тех, кто сейчас проклинает свои поселки за 100 км от МКАД. Мне нечего советовать их владельцам. Коттедж все равно не продать – покупают по штуке в год, при той массе, которая сейчас вывалена на рынок, ждать своей очереди придется 500 лет. Но есть и такой утешительный фактор, как смена поколений и трендов: то, что сегодня не мило отцам, завтра будет любо детям. Я бы над этим призадумался…